1992年从深圳观澜湖的一片荒山野岭开始，依托世界第一大球会顶级平台，观澜湖地产先后于深圳、东莞、海南三地呈献众多顶级高尔夫物业项目，不仅开创了国内高尔夫豪宅时代，更营造了属于观澜湖的独特产业地产运作模式。 近日，在《中国房地产投资趋势论坛》举行期间，观澜湖地产集团营销中心总经理洪刚接受了时代周报记者专访，在详细阐述观澜湖独特的产业地产运作模式之外，洪刚也正面回应了观澜湖高尔夫球场“退出”风波。 他说观澜湖的土地是有限的，必须依靠经营，比如提升餐饮服务，让消费者持续性的消费，变成旅游度假区，让所有商业流动起来，产能增值。 球会运作使房产持续升值 记者:观澜湖已成为全球第一大球会。地产业务在观澜湖中承担怎样的地位？ 洪刚：观澜湖并不是单一的地产开发商，而是土地运营商，就是当我们拥有这块土地之后，不像地产开发商一样，简单粗暴地把房子盖好，卖掉走人。然后，去另一个地方再盖房子再卖。观澜湖在深圳、东莞、海口做项目时先投资，先是利用自有资金把土地进行改造；完成之后，利用观澜湖的经营对土地进行长期的实体经营。地产开发在整个观澜湖产业链之中只占一小部分。 观澜湖在获得土地后，通过经营国际重要高球赛事，增加土地的附加价值。由于土地的溢出效应，导致球会周边产业价值保持上涨，地产也自然升值。并且，这种价值的产生并不是说今天2万元/平方米，明天涨到4万元/平方米，观澜湖的地产项目历来就保持平稳，没有大起大落。你在观澜湖所看到的都是由我们在做，而不是层层外包。在开发过程中，你会看到六七千人每天在这块土地上运作，保证这块土地的价值、运作环境、品质，房产在这种环境中主动增值，变成具有强烈的增值和抗风险能力，而不是被动地加值。 记者:高尔夫其实在整个商业开发过程中，承担了一个聚集人群的媒介作用？ 洪刚：对，高尔夫是一个媒介。喜欢马术、红酒、投资、金融的人群，他们拥有共同的特性就是喜欢高尔夫，这是高净值人群的共同爱好。为了吸纳更多高净值人士的加入，我们就必须引入高端赛事，比如在1995年就引入了高尔夫世界杯，在深圳来讲是真正意义上的第一个国际性赛事，老虎伍兹2001年的挑战赛以及以后12年的高尔夫世界杯的运营，以及1995年以来有200起赛事在这里举办，每一个赛事都有它的品牌附加值，形成叠加沉淀，这种沉淀转化为观澜湖的价值，在观澜湖的品牌资产价值形成之后，观澜湖的品牌实体资产包括物业、观澜湖的资产、球会内及酒店附近的土地上的建筑附着物会随着价值沉淀而升值。 记者:总的来说，观澜湖定位为高端休闲产业运营商，球会独立运营可以满足观澜湖的基本盈利需求，地产业务只是做增量。那么，球会每年的盈利是多少？ 洪刚：观澜湖一年的营业额超过10亿元。相反来看，其他大部分的球场都是亏损运营，单个球场的净亏损在600万-900万元之间。但是观澜湖将高尔夫产业化经营，高尔夫、体育、会议、度假、餐饮、养生、教育、地产，在这个产业链有人打球、有人度假、有人开会，这样才实现盈利，只做球场是没有办法盈利的。 我们的土地是有限的，这块地当时规划20万平方米，多1平方米就是违建，地产是有限的、会开发完，我们还有100套洋房20套别墅，东莞会所明年也就300套洋房，没有别的了，所以必须依靠经营，比如提升餐饮服务，让消费者持续性的消费，变成旅游度假区，让所有商业流动起来，产能增值。 记者:这一套管理体系或者说是品牌有可能输出，现在有没有成功的或者说是正在合作的案例吗？ 洪刚：我们现在与云南城投，南宁、重庆涪陵都有合作。 “整治高尔夫对我们是好事” 记者:今年7月前后，国家发改委、国土资源部等中央11个部委联合下发《关于落实高尔夫球场清理整治措施的通知》。这对观澜湖的运营会产生影响么？ 洪刚：2004年，国家出台禁建高尔夫的文件。但是此后，球场并没有停止过建设，北京的高尔夫球场从十几个球场，到现在已经70多个球场。这次整治相当于规范了高尔夫球场的建设、规划和审批，并非一刀切不让建。 整治高尔夫的好处在于不把高尔夫妖魔化。此前，的确存在高尔夫球会占用耕地、林地的情况。不过，深圳观澜湖在建设之初，占地是垃圾填埋场，海口观澜湖基本是沉积岩、碎石，因为占地以前是石矿场，生产建筑材料，它的平均土层只有5厘米而已。 这次整治高尔夫有四种措施：退出、取缔、整改、撤销。深圳市只有整改和退出。观澜湖是1992年建设的球场。在建设之初，观澜湖的环评、规划、施工所有的手续都合法合规。现在，观澜湖被划归为2级水源保护地，因而要求我们退出了，我们全力配合退出占据水源保护地的范围，修改球道，不占据水源保护地。这个退出，是根据管理规定对土地进行保护，改变球道，重新设计。 时代周报：退出牵涉观澜湖多少面积？ 洪刚：还在统计当中。对国家的这次整治，我们特别认可。通过整治，市场变得更加规范、更有标准。这次高尔夫球场的整治，对我们来说，可以算一个好事。因为取消其他的球场能够给我们带来增量。 时代周报记者 赵妍 实习生 郭丹