黄达与深圳市活士高尔夫用品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书 广东省深圳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）深中法房终字第713号 上诉人（原审原告）：黄达，男，香港居民 委托代理人：李佑国，广东海埠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市活士高尔夫用品有限公司。 法定代表人：金剑，公司总经理。 委托代理人：李仁功，广东晟典律师事务所律师。 上诉人黄达因与被上诉人深圳市活士高尔夫用品有限公司（以下简称为活士公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第160号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理查明：（一）位于深圳市罗湖区经二路48号罗湖区体育馆高尔夫练习场，其建设单位为深圳市罗湖区体育发展中心，未办理《房地产证》。2008年1月20日，深圳市罗湖区体育发展中心与活士高尔夫公司签订《深圳市罗湖区高尔夫球场练习场（含餐厅）租赁合同书》，约定活士高尔夫公司承租罗湖区体育馆高尔夫练习场。活士高尔夫公司承租罗湖区体育馆高尔夫练习场之后，2008年5月1日，与黄达签订《铺面租赁经营合同》，合同约定，活士高尔夫公司将罗湖区体育馆高尔夫练习场内二楼一间200平方米的铺面出租给黄达使用，月租金7，000元，租赁期限为3年，自2008年7月1日起至2011年7月31日（2008年6月1日至2008年6月30日为免租装修期），黄达应于每月第一周工作日内将租金转入活士高尔夫公司指定账户；如黄达不能按期转入租金的，应承担违约责任，支付租金1%的违约金，并按每日万分之三支付滞纳金。合同签订后，活士高尔夫公司依约将租赁房产交付黄达使用。 （二）黄达在庭审中提交了一份活士公司于2008年4月28日出具的收到黄达交来店铺押金7000元的收据复印件，在原审法院的第一次、第二次庭审中活士公司均确认收到了黄达的押金7000元，但认为黄达违约，不应退还。在第三次庭审中，活士公司称黄达提交的证据为复印件，并称经核对没有收到该笔押金。黄达称由于活士公司将涉案商铺上锁，该份证据的原件已经被活士公司非法扣押。 （三）在《铺面租赁经营合同》履行过程中，黄达、活士公司因租金支付等问题产生争议，黄达向活士公司告缴纳了2009年8月之前的租金，但未缴纳2009年9月之后的租金。黄达称，活士公司要求黄达增加租金，并在黄达拒绝增加租金后单方于2009年8月17日在租赁房产大门加锁，因此黄达未缴纳2009年9月之后的租金。活士公司则称，黄达故意拖欠2009年9月之后的租金，且活士公司是于2010年6月才将租赁房产大门加锁；在黄达故意拖欠租金的情况下，活士公司于2010年6月的加锁行为本身是合法留置行为。 （四）为了查清案件事实，原审法院依法向深圳市黄贝派出所调取了关于本案的报警记录。2010年8月17日，黄达在黄贝派出所所作笔录陈述：“2009年8月15日，罗湖高尔夫练习场的负责人找到我说现在他们公司换了老板，现在他们要加5倍租金，我不答应，结果到了2009年8月17日，罗湖高尔夫练习场的工作人员在没有通知我们的情况下，拿了一把锁在将我们轶达工房的店铺锁住了，当天我就到黄贝派出所报案，派出所告知我们去法院解决。后来我担心轶达工房里面的货品损失，所以就在2009年8月18日买了一把锁将轶达工房锁住了……”。 （五）租赁房产的经营使用在2009年8月17日至2010年7月期间处于停滞状态，黄达经营的高尔夫球具用品店内物品仍存放于该租赁房产内。 （六）黄达于2010年12月24日向原审法院提出对涉案铺面内的物品所形成的折旧损失、部分货物价格差异而导致的损失及装修费用进行评估鉴定。评估单位深圳市建星项目管理顾问有限公司回复无法对涉案铺面内的物品所形成的折旧损失、部分货物价格差异而导致的损失进行评估。并对涉案房产的装修费用进行了评估，根据深圳市建星项目管理顾问有限公司的评估鉴定报告，根据黄达提供的原装修照片，天花板原来是灰色的乳胶漆，现在是米黄色乳胶漆。地面原装修照片是地毯，现在是木地板。除了天花灰色乳胶漆和地面地毯是按照照片评估的，其他项目都是标的物现场存在的。装修单价按装修时深圳市工程造价行情确认。本标的物重新装修造价为118964元，截至2009年8月17日，该标的物装修还有约23.5个月未使用，该标的物的装修费用评估为75558元。庭审中，活士公司否认黄达曾经装修了涉案房产，并称黄达只安装过2－3台空调。原审法院询问黄达所陈述的装修是否经过活士公司的同意，黄达称2008年6月1日至2008年6月30日为免租装修期，因此，活士公司应该知道装修。活士公司称只同意黄达安装过空调。 （七）2008年5月26日，黄达与深圳市大步装饰设计工程有限公司签订《施工合同》，约定深圳市大步装饰设计工程有限公司对涉案房产进行装修。庭审中，证人王某证明其负责对涉案房产进行装修。 （八）已经生效的（2012）深中法房终字第289号判决书对涉案《铺面租赁经营合同》予以解除。 黄达在原审中的诉讼请求为：1、活士公司向黄达返还租赁保证金7000元；2、活士公司返还涉案铺面内存放的全部物品，包括供应商深圳波斯诺体育文化有限公司、深圳市零捌体育用品有限公司及深圳市罗湖区高比体育用品商店供应给黄达的货物存货，机器设备，黄达自购的办公设备、家具及用品，黄达自有货品及黄达员工和客户的私人用品，黄达保存的各类票据、文件，不能原物返还的，按照黄达购置价格进行相应的赔偿；3、活士公司赔偿黄达装修费用195999元；4、活士公司赔偿被扣押物品的折旧费（具体金额以法院委托的评估鉴定专业机构作出的评估鉴定结论为准）；5、活士公司赔偿黄达因货物价格差异（减值）而导致的经济损失159248元；6、活士公司赔偿黄达停业期间的利润损失120000元；7、全部诉讼费用均由活士公司承担。 原审法院审理认为，黄达、活士公司于2008年5月1日签订的《铺面租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的禁止性及强制性规定，合法有效。黄达已经将2009年8月的租金支付完毕，不存在拖欠租金的行为。活士公司在黄达没有违约的情况下将涉案房产锁门，造成黄达不能使用涉案房产，构成违约。黄达作为涉案物业的承租人，在活士公司将涉案房产锁门后，又在涉案房产加锁，是保护涉案房产内自己物品财产安全的行为，并不构成违约。 关于黄达要求活士公司返还的租金押金7000元，黄达在庭审中提交了一份活士公司于2008年4月28日出具的收到黄达交来店铺押金7000元的收据复印件，并称由于活士公司将涉案商铺上锁，该份证据的原件已经被活士公司非法扣押。在原审法院的第一次、第二次庭审中活士公司均确认收到了黄达的押金7000元，但认为黄达违约，不应退还。在第三次庭审中，活士公司称黄达提交的证据为复印件，并称经核对没有收到该笔押金。原审法院认为，根据租赁商铺的商业惯例，出租方通常在签订租赁合同时会向承租方收取1－2个月的租金作为租赁押金。黄达所提交的租金收据金额与涉案商铺1个月的租金相同，符合商业惯例。活士公司在本案的第一次、第二次庭审中均确认收到租赁押金7000元，在第三次庭审中，在没有提供相应证据的情况下，对收到押金7000元予以否认，原审法院对其辩论意见不予采纳。涉案《铺面租赁经营合同》已经解除，黄达并未违约，活士公司应将押金7000元返还给黄达，因此，原审法院对于黄达要求活士公司返还押金7000元的诉讼请求予以支持。 活士公司在2009年8月17日擅自将涉案商铺上锁，并将黄达高尔夫球具用品店内的物品存放于活士公司处。活士公司对擅自将黄达的物品存放在活士公司处的事实予以确认，对于黄达提供的物品清单不予确认。证人陈某在庭审中出庭证明深圳市波斯诺体育文化用品公司曾经将货物放到涉案商铺由黄达代销，并称黄达提交的证据即是黄达及证人在涉案商铺被上锁前最后一次盘点的货物，原审法院认为，黄达与证人陈家某甲后一次盘点货物并非锁门前一天，在盘点货物与锁门期间，黄达既可能将货物出售，也存在将货物放至其他地点的可能性。因此，证人陈家某乙证明的事实原审法院不予采纳。原审法院认为，黄达提供的财产清单是黄达单方面制作完成，没有其他的相关证据证明该财产清单上所列物品在活士公司处，因此，黄达应承担举证不能的责任。活士公司擅自将涉案商铺上锁，应将存放在活士公司处的货物依照活士公司所列财产清单返还给黄达。 黄达为了证明对涉案房产进行了装修，提供了黄达与深圳市大步装饰设计工程有限公司签订的施工合同，证人王某也在庭审中证明其负责对涉案房产进行装修。原审法院认为，根据《铺面租赁经营合同》的约定，2008年6月1日至2008年6月30日为免租装修期，黄达提供的施工合同与证人王某的证人证言与《铺面租赁经营合同》中的免租期相吻合。因此，活士公司应该同意并知晓黄达装修的事实。故，原审法院对于活士公司否认黄达曾经装修了涉案房产的辩论意见不予采纳。深圳市建星项目管理顾问有限公司的评估鉴定报告是根据黄达提供的原装修照片及现存标的物现场的基础上进行评估的。活士公司并未提供相反的证据证明黄达未进行装修及黄达提供的原装修照片不是涉案房产在2008年6月所进行的装修，因此，原审法院对深圳市建星项目管理顾问有限公司的评估鉴定报告予以确认。根据评估报告，涉案标的物重新装修造价为118964元，截至2009年8月17日，该标的物装修还有约23.5个月未使用，该标的物的剩余租赁期内装饰物装修残值评估为75558元。根据法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰物装修残值的，应于支持。因此，活士公司应赔偿黄达剩余租赁期内装饰物装修残值75558元。 对于黄达要求活士公司赔偿的被扣押物品的折旧费，因鉴定机构无法鉴定，原审法院酌定黄达因物品被扣押的损失为2万元。黄达要求活士公司赔偿因扣押物品的造成价格损失无事实及法律根据，原审法院不予支持。对于黄达要求活士公司赔偿黄达停业造成的利润损失，黄达向原审法院提交了资产负债表及利润表作为证据证明自己的主张，原审法院认为，资产负债表及利润表均是黄达单方拍摄与制订，并未得到活士公司的确认，活士公司均不予认可，故原审法院对于黄达的证据不予采信，对于黄达的该项诉讼请求原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》（2008）第一百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、活士公司应于判决生效之日起10日内向黄达返还押金7000元整。二、活士公司应于判决生效之日起10日内向黄达返还黄达在涉案商铺存放的物品（物品清单详见附件）。三、活士公司应于判决生效之日起10日内向黄达赔偿租赁期内装饰物装修残值75558元。四、活士公司应于判决生效之日起10日内向黄达赔偿因物品被扣押的损失为2万元。五、驳回黄达的其他诉讼请求。案件受理费20323元，由黄达负担10161.5元，由活士公司负担10161.5元。评估费12000元由活士公司负担。 上诉人黄达不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第160号民事判决的第二、四、五项，予以改判：活士公司赔偿黄达经济损失23万元（1万元／月）、折旧损失20万元、因货物价格差异导致的经济损失775940元；二、本案之全部诉讼费用均由活士公司承担。事实与理由：一、关于黄达在涉案商铺内存放的物品情况。黄达为了证明在涉案商铺内存放的物品情况，向一审法院提供了黄达与供应商的货物盘点文件、证人证言、现场照片及现场视频资料等，该些证据材料能充分证实黄达之事实主张，即黄达存放在涉案商铺内的物品情况。但一审法院却机械地适用证据规则以活士公司不予确认为由均不予采纳，对黄达提供的视频资料更是未作任何回应，实属不当亦有失司法公平、公正。首先，本案之发生全因活士公司十分野蛮地将涉案商铺加锁并非法扣押了黄达存放在涉案商铺内的所有物品包括营业资料而导致，在此种情况下完全应该由活士公司举证其非法扣押黄达物品的情况。活士公司在一审庭审中亦陈述其扣押、搬运黄达存放在涉案商铺内物品过程中均有摄像，黄达及一审法院均要求活士公司提供该视频资料，但活士公司一直拒绝提供。依据民事证据规则，一审法院理应完全采信黄达之证据，支持黄达之事实主张，一审法院却对此未作任何回应和处理。其次，黄达向一审法院提供的物品清单及证实物品情况的证据材料，一审法院仅以活士公司不予确认便不予采纳。同样的情况，活士公司向一审法院提供的物品清单，在没有任何辅助证据支持，更未得到黄达之确认的情况下，一审法院予以采纳并据此作出相应的判决，黄达完全无法理解。另外，从活士公司提供的物品清单可以看出，该清单内未有电脑、办公家具等物品，而涉案商铺系黄达之营业场所不可能没有电脑、办公家具等最起码的营业设施，由此就可以分析出该份物品清单是否具有真实性。再次，即便黄达存在举证不能的情形，亦因活士公司之极端违约行为而导致。已经生效的（2012）深中法房终字第289号民事判决已认定活士公司单方加锁并扣押黄达物品这一违约事实，一审法院认为货物盘点并非扣押前一天因而不采纳黄达相关证据材料，理由是盘点时间至活士公司锁门期间黄达可能出售或转移货物。但活士公司锁门行为发生突然且无任何征兆，黄达如何在锁门的同一时间对商铺内货物进行盘点，又如何保全能充分证实商铺内物品存放情况的证据呢更何况活士公司在锁门后，拒绝黄达取回任何物品包括黄达之营业资料比如账本、销售单等．一审法院完全脱离现实生活地认定案件事实，亦未准确适用证据规则，机械地司法，最终作出了对黄达极其不公平之判决。最后，按照一审法院之审判逻辑，岂不是任何出租方均可肆意扣押承租方之财物，日后如果承租方能举证租赁物业内存放什么物品则出租方就返还，如果承租方不能举证的则出租方便能合法地占有承租方之财物．而事实上，往往这种情况下承租方相关能证实财物来源、存在的证据材料亦一同被非法扣押，又如何充分举证呢因此，一审法院如此判决，不仅未能维护黄达之合法权益，更将间接地促使租赁市场纠纷高发。二、关于黄达损失情况。一审法院在认定黄达损失情况时亦是机械司法，未能保障黄达合法权益，有失司法公平、公正。黄达在一审期间，向活士公司主张了折旧损失、因货物价格差异（减值）而导致的经济损失及利润损失等，并向一审法院提供了相应的证据予以证实。一审法院已查明如下事实：1、活士公司扣押黄达财物（其中大部分为正在销售的新的高尔夫用品）的时间是2009年8月，至今将近四年时间了，且活士公司自始至终未曾或要求向黄达返还被扣押的财物，非法侵占行为仍在持续中。2、黄达承租涉案商铺系进行高尔夫用品销售、维修。高尔夫用品作为高档消费品，更新换代非常频繁，新款面世后旧款就将大幅降价、滞销。即便活士公司返还黄达存放在涉案商铺内的物品，其价值亦将大幅贬值甚至无法销售。一审法院在认定黄达损失时却未能充分考虑前述事实，机械司法，最终酌情判决活士公司赔偿因物品被扣押的损失2万元。黄达认为，一审法院根本未能保障黄达之合法权益，而在处处偏袒存在恶劣违约行为的活士公司。一审判决不采信黄达提交的证据材料之理由基本都是以活士公司不予认可为由，且自始至终未考虑到黄达之举证能力因活士公司之非法扣押涉案商铺内物品的行为而受到严重之限制。 被上诉人活士公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，程序合法，应予维持。关于黄达在涉案商铺内存放物品的情况，一审认定活士公司提交的有关物品的清单与事实相符，关于黄达所称损失的情况，因黄达在租赁纠纷中也具有相当一部分的过错，一审判决活士公司承担酌定的损失20000元是公平、合法的。关于黄达变更上诉请求的问题，因其已超过了其一审诉请范围和一审审理范围，其增加的或者是变更的诉求没有法律依据。综上，请求二审法院查明事实，维持原判。 本院二审查明，二审庭审中活士公司陈述，涉案房屋于2009年12月16日由其自行收回，搬离物品时未通知第三方见证，涉案房屋的物品放置在一个房间进行保管，物品清单根据保管物品的数量由其单方制作；黄达则陈述，涉案房屋的物品不仅仅是活士公司单方制作的清单中所载明的那些物品，还有价值大约103万元的物品没有在清单中载明。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。主要争议焦点是涉案房屋被活士公司加锁时存在哪些物品。由于活士公司收回房屋时未采取第三方见证、现场录像并清点造册等方式对涉案房屋物品的品种、数量等内容予以明确，活士公司事后单方制作的物品清单缺乏公信力，原审法院据此认定涉案房屋物品内容存在不当。黄达主张涉案房屋物品不仅仅只有活士公司单方制作的清单中载明的那些物品，其提供了其与供应商之间的盘点统计表、涉案房屋被活士公司上锁后的拍摄照片和录像、购买办公用品的发票、销售清单等证据为证，上述证据能否构成证据链或优势证据证明其主张，原审法院未予审查与认定存在不当。 综上，原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第160号民事判决； 二、本案发回深圳市罗湖区人民法院重审。 二审案件受理费6989元，由本院退回上诉人黄达。 审　判　长　张　　　　力 审　判　员　杨　 潮　 声 代理审判员　吴　 思　 罕 二〇一四年三月十四日 书　记　员　王丹妮（兼）