目 录 一、 项目概述-------------------------- （P2） 二、 项目基本情况——————————— （P2） 三、 营销策略————————————— （P3） 四、 价格策略————————————— （P3） 五、 项目一期投资概算————————— （P5） 六、 建设期第一年销售预算——————— （P6） 七、 一期项目未来五年发展战略和赢利预测 （P7） 八、 政府对此项目需优惠的政策————— （P10） 可行性分析 一、 项目概述 随着人民生活水平的提高，温泉浴与高尔夫健身运动成为了人们一种重要的养生之道与商务往来沟通交流的生活方式，且高尔夫项目已成为下一届奥运会比赛项目。时尚、高雅、贵族的养生健身运动，日益受到人们的青睐和喜爱。但是，从目前的云南罗平来说，温泉与高尔夫运动几乎为零。外出不便、费用昂贵，温泉浴与打球，费时费力，对惜时如金的商务人士来说，得不偿失。且市场上很少把温泉与高尔夫捆绑在一起做大众销售服务的——这样销售就打破了传统的“温泉与高尔夫”只为富人服务的消费模式：达到让人人都能打球泡温泉浴。 这里，紧邻G324国道，东到贵州兴义市不足50公里，西进罗平县不到30公里，设计时可充分利用当地原有的地形地貌设计建设，贴近自然，为周边为数不多的室外温泉与迷你高尔夫的爱好者，提供在此体验有如标准高尔夫球场打球一样真实的感觉和体验，打完球即可泡温泉浴。该场的周边没有城市中的喧嚣、杂乱，环境清新怡人。山上树木葱绿，空气清新，被城市人称为绿野之“肺” 。 周边的富源、兴义等消费水平高。该地矿床多居民的收入水平高，消费水平也高，对高雅时尚的温泉与高尔夫运动有着强烈的需求和钟爱。 一期规划开发计划：一个高尔夫练习场、一个迷你球道、一个星级温泉会所、40套温泉池，8栋温泉别墅。计划一期投资引资2000万元人民币。一期开发需时一年，占地（水平）面积约150亩。 二期规划开发计划：在一期的基础上扩建成一个国际标准十八洞高尔夫球场，新建一个五星级会所，新建80套温泉别墅。计划二期投资引资1.3亿元人民币，且从本项目开发的第四年开始，预计二期开发历时2-5年，占地（水平）面积约850亩。 二、 项目基本情况 1、 项目位置：云南罗平县长底乡补龙村 2、 一期基本情况：总占地面积48300平方米，其中： （1） 练习场草坪面积35000平方米，打位50个（3米一个打位）。 （2） 配套建筑面积5000平方米，包括：办公室、大堂、洗浴更衣室、存包房、教练室、接待室、贵宾休息室、中西餐厅、酒水吧、保健治疗室、高尔夫与游泳用品专卖店、茶艺棋牌室、多功能会议室、员工餐厅及卫生间等； （3） 停车场2000平方米 （4） 其他6300平方米（包括员工宿舍、道路、推杆练习果岭等辅助性设施） 三、 营销策略 1、 加大宣传推广力度，进行网络媒体、平面媒体和电视媒体的营销； 2、 采取会员制，加强会员卡的销售。在会员卡的设计上分为大众卡、一年制、二年制、三年制和五年制等，大众、铜、银、金和钻石卡五种形式。 3、 针对临时性的消费群体，加强散客的销售，可以作为企业或个人接待性消费。 4、 也可以将温泉与练习场中的一些配套的经营性设施剥离出来，收取承包费用和管理费。 5、 可以将打位分年或一次性出售。 6、 可以进行会员卡的冲值销售。 四、 价格策略 1、 会员卡、散客、别墅温泉与住宿的预定 注：建议单身贵族购买大众卡或一年制铜卡、建议一家三口的最好购买二年制银卡、建议一家四口最好购买三年制金卡、建议一家四口加上朋友多的最好购买五年制钻石卡，每种卡均有很超值享受。特别说明：温泉与高尔夫是捆绑销售服务制，如果某位客人其中一项不去参加，结帐时也算消费。 （1）终身制大众卡98元/位。赠送高尔夫7号铁杆、泳裤各一件，可免费打高尔夫练习球100个——但不能在18洞下场打球。大众卡会员服务标准——泡大众温泉与打练习球100个球共收费50元，收费为临客的5折。可带1名嘉宾享受临客的9折优惠即温泉与打练习球90元/人/次（含打球与温泉）。节假日排队优先权在“铜、银、金和钻石卡”四卡之后。且“铜、银、金和钻石卡”四卡会员级别越高排队越优先。 （2）一年制铜卡定价6800元/位。首先在客流量大时排队有优先特权，赠送高尔夫7号铁杆、半截式羊皮手套、泳裤各一件，每次免费打高尔夫练习球100个及泡温泉浴1次——但下场打球按7折收费。此会员每月可享受免费6次的上述服务——但不含住宿与餐饮费。每月次数超多的客人按7折优惠计价，可续费冲值刷卡。今后购买18洞球场会员证此费用可累计、且不分年份久远。购买此卡每年有15%的升值空间，升值费只能累计到下次购买18洞球场会员证中。铜卡会员每次可带1名嘉宾，嘉宾可享受8折优惠即温泉与打练习球80元/人/次，18洞球场建成后下场打球也享受8折优惠。 （3）二年银卡定价1.2万元/位。基本与铜卡会员优惠服务一致，今后购买18洞球场会员证此费用可累计、且不分年份久远。购买二年制银卡也有15%的升值空间，升值费只能累计到下次购买18洞球场会员证中。银卡会员每次可带2名嘉宾，平时可享受7折优惠即温泉与打练习球70元/人/次，18洞球场建成后打球也享受7折优惠。 （4）三年制金卡定价1.8万元。基本与银卡会员优惠服务一致，今后购买18洞球场会员证此费用可累计。购买三年制金卡也有15%的升值空间，升值费只能累计到下次购买18洞球场会员证中。金卡会员每次可带3名嘉宾，嘉宾平时可享受6折优惠即温泉与打练习球60元/人/次，18洞球场建成后下场打球也享受6折优惠。 （5）五年制钻石卡2.8万元。基本与金卡会员优惠服务一致，今后购买18洞球场会员证此费用可累计。购买五年制钻石卡也有15%的升值空间，升值费只能累计到下次购买18洞球场会员证中。钻石卡会员每次可带5名嘉宾，平时也享受5折优惠即温泉与打练习球50元/人/次，18洞球场建成后下场打球也享受5折优惠。 （6）散客或临客：散客服务标准——单泡大众温泉50元/人/次，打球50元/筐/100个球。无排队优先权。 （7）别墅温泉（含住宿）：必须预定，否则不受理。因为房间有限——住宿498元/间/天、别墅有停车处（规定每天下午2点退房、过2点超时算半天）。客人预定要求在别墅单泡温泉价格在198元/位、限时为4小时（请自觉守时2小时温泉2小时打球）、会员按其所属级别打折、无会员证不打折、会员可免费打练习球100个。 2、 远红外线治疗60元/次，此项无免费打折服务。 3、 中西餐厅、酒水吧、茶艺棋牌室、高尔夫专卖店等因时定价，此项无免费打折服务。 4、 会议室租赁因时定价。 五、 项目一期投资概算 本温泉加练习场项目投资可分为按中档练习场进行投资预算。按以下原则进行预算： 1、 场地出租金：投资是BOT 形式或独资形式各多少租金 （未知） 2、 基础设施：草坪按15元/平方米预算；建筑按1000元/平方米预算；停车场130元/平方米预算。 3、 经营管理：管理人员30人，每人工资平均3000元。 温泉与练习场投资预算——1661.5万元 1、 固定资产投资：1451万元 （1） 练习场草坪建设：35000平方米X15元/平方米=52.5万元（包括草皮、排水、喷灌系统等） 推杆练习果岭：10万元 50个打位：28万元 发球机：50台X1500元/台=7.5万元 打 垫：50位X2000元/位=10万元 （2） 捡球车：6万元（一台） （3） 医疗设备：4台X6万元/台=24万元（该设备为远红外线治疗仪，最适合高尔夫运动员的扭伤、拉伤、腰酸腿疼等治疗用，为国家指定产品。） （4） 灯光、桅杆、围栏（墙）等：80万元 （5） 停车场：3000平方米X130元/平方米=39万元 （6） 温泉配套建筑及设备：5000平方米X1000元/平方米=500万元 （7） 总装修费：300万元 （8） 道路：120万元 （9） 观光球车：6台 X 4万元/台=24万元 （10） 景观：50万元 （11） 8套木结构温泉别墅（每栋置一单池）：25万/栋X10栋=200万。 2、 流动资产投资：22.5万元 （1） 练习杆：300套X300元/套=9万元 （2） 练习球：30000个X3.5元/个=10.5万元 （3） 辅助练习器：3万元 3、 经营管理费用：168万元/年 （1） 员工工资：30人X3000元/人X12月=108万元/年 （2） 水电费用：5万元/月X12月=60万元/年 六、 建设期第一年的销售收入预算（从下半年重点销售） 1、 会员卡销售：402万元—402X10%（业务员提成）=361.8万元 （1） 一年制铜卡：年销售200张，则收入为6800元X200张=136万元； （2） 二年制银卡：年销售100张，则收入为1.2万元X150张=120万元； （3） 三年制金卡：年销售50张，则收入为1.8万元X80张=90万元； （4） 五年制钻石卡：年销售50张，则收入为2.8万元X20张=56万元。 2、 大众卡、散客和临客：打球平均每天争取20筐，平均每天收入为20筐X50元/筐=0.1万元，则年收入为0.1万元X360天=36万元。 泡温泉60人/天，50元X60人=3000元，一年合计108万。 合计144万元。 3、 远红外线治疗：平均每天4人次X60元/人次X360天=8.64万元。 4、 餐饮娱乐收入：30万元。（包括中西餐厅、酒水吧、茶艺棋牌室、高尔夫用品专卖店等） 5、 会议室租赁及其它：暂不计 总销售收入：544.44万元/年 七、 一期项目未来五年发展战略和盈利预测 第一年的投入比较大，第二年除了场地租金、流动资金和经营管理费用外，固定资产投资属于一次性投资，一般按5年分摊，则固定资产投入每年为1661.5/5年=332.3万元；财务费用为6%，高尔夫球的经营税一般为24%，温泉与高尔夫练习场税收一般为8%（可以与税务部门协商），在此按8%计算。 在经营策略上，我们力争从经营期开始，前三年成为销售的高峰期，每年的销售增长额力争达到20%以上，从第三年开始进入饱和期，增长速度开始逐步放缓。 本项目一期投资建设期为一年（二期为两年至五年、二期项目在第三年后开发）。 第一年：前一年为建设期，同年下半年可以全面开展市场推广和销售。 1、 总 投 入：场租_______万元/年+固定资产投资与管理1661.5万元=1661.5万元(未加土地费) 2、 财务费用：（五年的固定资产投入1661.5万元+当年场租_____万元）X6%=99.69万元(未加土地费) 3、 总 收 入：当年毛收入544.44万元—税（毛收入544.44万元X8%）99.69万=444.75万元 4、 收支平衡：总收入444.75万元—总投入1661.5万元—财务费用99.69万元=-1316.44万元。即经营的第1年亏损1316.44万元（不含建设一年） 第二年：如果销售额在第一年的基础上增长20%，减去第二年的固定资产投入的分摊和财务费用，则： 1、 总 投 入：场租______万元+固定资产投入分摊332.3万元+流动资产投入22.5万元+管理费用168万元=522.8万元； 2、 财务费用：当年场租____万元X6%+分摊的五年固定资产投资332.3万元X6%=19.938万元； 3、 总 收 入：当年毛收入（上一年总收入544.44万元+444.75万元X20%的增长额88.95万元）—税（毛收入634.39万X8%）50.75万=583.64万元 4、 收支平衡：总收入583.64万元—总投入522.8万元—财务费19.938万元—上年的亏损1326.44万元+332.3万=-953.2万元。即第2年还在亏，亏953.2万元。 第三年：如果销售额在上一年的基础上增长20%，则： 1、 总 投 入：当年场租_____万元+固定资产投入分摊332.3万元+流动资产投入22.5万元+管理费用168万元=522.8万元； 2、 财务费用：当年场租_____万元X6%+分摊的5年固定资产投资332.3万元X6%=19.938万元； 3、 总 收 入：当年毛收入（上一年总收入583.64万元+583.64万元X20%的增长额116.73万）合700.37万元—税（毛收入700.37万元X8%）56.03万=644.7万元 4、 收支平衡：总收入644.7万元—总投入522.8万元—财务费19.94万元—953.2万+332.3万=-518.94万元。即第3年还在亏，亏518.94万元。 第四年：如果销售额在上一年的基础上增长20%，则： 5、 总 投 入：当年场租_____万元+固定资产投入分摊332.3万元+流动资产投入22.5万元+管理费用168万元=522.8万元； 6、 财务费用：当年场租_____万元X6%+分摊的5年固定资产投资332.3万元X6%=19.938万元； 7、 总 收 入：当年毛收入（上一年总收入644.7万元+644.7万元X20%的增长额128.94万）773.64万元—税（毛收入773.64万元X8%）61.89万=711.75万元 8、 收支平衡：总收入771.75万元—总投入522.8万元—财务费19.94万元—518.94万+332.3万=-17.63万元。即第4年亏17.63万。 第五年：如果销售额在上一年的基础上增长20%，则： 9、 总 投 入：当年场租_____万元+固定资产投入分摊332.3万元+流动资产投入22.5万元+管理费用168万元=522.8万元； 10、 财务费用：当年场租_____万元X6%+分摊的5年固定资产投资332.3万元X6%=19.938万元； 11、 总 收 入：当年毛收入（上一年总收入711.75万元+711.75万元X20%的增长额142.35万）854.05万元—税（毛收入854.05万元X8%）68.32万=785.73万元 12、 收支平衡：总收入785.73万元—总投入522.8万元—财务费19.94万元—0万+332.3万=557.66万元。即第5年开始在盈利，盈利557.66万元。 结论 从以上的投资与收入的测算中，在温泉与高尔夫养生健身运动日益普及，日益受到广大高收入群体和商务人员青睐的市场环境下，完全可以得出结论，该项目是切实可行的，在不到5年的时间内，就可将投资收回并做到赢利。 如果我们再在经营管理上加大力度，不断进行管理创新和营销模式创新，该项目定能为投资者带来非常丰厚的回报。 八、政府对此项目需支持优惠的政策 A、土地租赁问题 1、独资：建设用地及道路占地 元/亩（70年）。 绿化及高尔夫植草用地 元/亩（70年）。 2、BOT投资形式：建设用地与绿化用地政策该怎样提供——最好为无偿提供，经营年限在35年后还归政府经营。 B、税收问题 1、独资：可按以往出台政策，但最好提供更好的优惠税收政策。 2、BOT投资形式：征税的百分点在 %。最好提供更优惠的税收政策。 C、三通类问题 要达到路通、电通、水通、通讯（网络、电话）通等，政府应解决到项目门口落户。 D、温泉溪流的水质污染问题 投资开发此项目的前提条件是：小溪流上游的几家（富源的）煤矿公司必须停止洗煤工作。此事件还关系着整个“南盘江水质污染”的问题。当地几家农户反映——现在家门口水质有问题，种菜种庄稼都不好了等等，村里的人基本外出做做生意或打打短工为主。 E、危石处理 新修的富源路下，小溪坡上到处是烂石危石，应早处理。