高尔夫球场 典型的高投入慢回报项目 　　高尔夫地产不是简单的高尔夫加地产，它是一个价值链，二者间是相辅相成的。“高尔夫应该是一种文化，还不只是一种单纯的运动，更不是一种支撑高房价的工具，如果开发商建高尔夫球场的目的就是卖房子，那是很可怕的，将会把高尔夫的文化底蕴彻底地磨灭，这对于高尔夫产业的发展将是一种灾难。 　　记者在调查中得知，每一个具有18洞以上标准场的高尔夫球俱乐部的投资金额都过亿。“高尔夫的建筑成本非常高。”丁林介绍，首先，进入2000年后，随着经济的发展和国家政策的限制，土地价格又开始提升，于是，购买大面积的高尔夫球场用地成为高尔夫俱乐部投资者投入的最大项目。其次，由于目前国家已经把高尔夫球场的建设列入限制性发展产业目录，因此高尔夫运动的发展特别是高尔夫球场建设的立项报批将面临着重重的困难，这也让高尔夫拿地陷入更被动的局面。第三，我国高尔夫项目相关设备制造技术的能力较低，很多基础设备依赖进口，进口设备价格昂贵，由此也促使经营成本上升。 　　另一方面，随着中国球场数量的增加和工程本地化加强，球场营建价格的两极分化也暴露出来。据知情人士透露，如今建造一个锦标赛级球场，每洞的建造费用可高达100万美金，但如果相对品质较低的球场，这个费用可以降低到100万人民币到200万人民币之间。这就意味着，一个18洞球场的营建费成本相差8倍之多。在球场营建方面，仅仅铺沙一项就能造成投资的巨大差异。按照USGA的球场规定，整个球道必须有不少于30公分厚的沙层，但部分球会因为考虑当地降雨量较少或出于对成本的控制而减少这部分的投入。甚至沙子本身的颗粒、种类将是否经过严格筛选，都会造成成本上的巨大差异及对未来球场排水、草种成长及打球手感有影响。 　　“为此，前期投入的往往只有建造款。”丁林说。“一些投资商对高尔夫其实不甚了解，对未来的投资回报往往过于乐观，都是把钱先投进去再说。高尔夫球场投资有各种因素交织在里面，存在着很大的区域差别，也有一部分地方资金投这个东西，如地方政府主导的招商引资。” 　　更何况除了营造费用，国内18洞球场每年的平均养护费以及国家对高尔夫球征收的23%高额税收，都成为球场必须承担的高额投入。 　　云南高尔夫 借（主题+概念）地产赢利 　　“球场是一个长期的投资，如果不依赖房地产和其他项目，单纯依赖球场本身实现先期成本回收并每年盈利非常困难。”一业内人士认为，这与中国的高尔夫文化背景有关。随之而来的便是，一些纯高尔夫球的营运球场将面临亏损，被淘汰出局。为了弥补球场经营的亏损，高尔夫球场开始捆绑地产，通过地产经营来弥补球场经营的利润落差。 　　昆明春城高尔夫球场就走出了这样的一条道路，至今成为业内的典范。从春城湖畔开始，昆明春城开始将高尔夫球场与地产捆绑。春城湖畔度假村在销售别墅的同时赠送会员卡，在几年的时间里，在不单独发售会员证的情况下，仅146幢高尔夫别墅一项就回收投资2000多万美元。业内认为，在本地打球人口不多的昆明实现这个数字，完全取决于球场的独特定位。 　　昆明春城的成功，也让尊贵、奢侈、品位等高尔夫特有的词语冠名在高尔夫地产上，成为“镀金地产”，并引来本地及外地企业争相效仿。 　　上海金茂投资1亿元，买下玉龙雪山高尔夫球场旁边300亩的主题别墅，进行升级改造。大连万达集团在昆明滇池国家旅游度假区投资30亿元人民币和引进5000万美元，建设大型的国际通行旅游度假高尔夫房地产项目。云南高尔夫业还吸引了大量外地的公司和财团的“眼球”，纷纷来云南投资修建高尔夫球场。兴杰（香港）国际投资集团公司、昆明兴杰房地产开发有限公司，以及马来西亚千叶集团有限公司的进驻，为云南的高尔夫发展速度提升了许多。 　　“很多开发企业愿意把这个概念和地产结合，是因为高尔夫本身代表了一种价值，代表了一种品质和属性。但高尔夫地产不是简单地把高尔夫球场和房地产加在一块，它是一个价值链，二者间是相辅相成的。”昆明春城管理咨询有限公司董事长杨辉光表示，高尔夫如果说有地产的配套，在加快投资回收期同时，也提高了球场的服务质量。 　　“高尔夫是一种人造资源，但是这种人造资源也是非常稀缺和特殊的，因为它的成本更高、门槛更高，得到它的人更少。在这种情况下，高尔夫居住的价值应当看到高尔夫球场本身资源的稀缺性。”业内人士这样指出。把房子镶嵌在高尔夫球场中这是做高端别墅的渴求，但高尔夫球场的资源是有限的，能够真正镶嵌进去的毕竟是少数。这样，高尔夫地产就出现了两种不同的概念。 　　镶嵌入球道景观的地产和部分与球场直接相连的球场边缘地产，被称之为主题地产，如春城湖畔、滇池湖畔、丽江古城高尔夫、大理沧海高尔夫均属这一类；高尔夫练习场或与高尔夫捆绑销售的地产被称之为概念地产，如世博生态城。 　　据相关人士分析，因为房地产开发所带来的巨大利益，有高尔夫结合的地产，在价格上至少有18%的提升，拥有房地产的球场在建造完成后的2~3年内，就可能实现盈利。但除了景观资源的拉动以外，综合资源的拉动更为重要。杨辉光表示，国内高尔夫都必须结合地产来开发，是因为高尔夫球场的投入成本高和运营成本都很高，但不一定有了地产项目就能盘活高尔夫球场的经营，就跟迪斯尼乐园一样，不止是卖门票，还必须有更多的主题，如酒店等，把地产包装到一起，实现一个稳定的回报和现金流。 　　高尔夫地产≠高尔夫+地产 　　不可否认，高尔夫产业的蒸蒸日上为房地产业镀上了一层“金”，然而，当高尔夫成就了地产的同时，高尔夫是否也在寻找着他自己的发展方向？随着云南高尔夫业的不断深入，由地产支持的高尔夫业会如何持续下去，或许这更值得云南高尔夫产业探讨。较目前昆明房地产项目价格而言，高尔夫地产项目的均价可能占据昆明在售楼盘“之最”。开发商建造高尔夫球场更多的只是把高尔夫当做提升房价的摆设，忽略其高尔夫的运营和管理。 　　“在云南做高尔夫没有任何门槛，没有任何规划。谁都可以做，只要这块地够大，在项目报规的时候上报高尔夫只是作为配套即可实现。为此有了高尔夫球场，他们的房价即可抬升好几十倍。”盛典东一广告总经理李相贤表示，“如果房子卖不掉的话，就无法谈及运营。而房子卖完，就不在乎后期球场的运营直接甩手给物业公司走人了。” 　　高尔夫地产本质上是一种复合地产形态。这种复合地产更多地表现为高尔夫球场与其他物业形态的组合上。在中国，高尔夫一被引入国内就被赋予了贵族化的标签，所以与高尔夫球场配套的物业形态显而易见是高端的，一般包括高星级酒店、高档住宅（特别是独栋和联排别墅）、高档商务休闲会所、奢侈品商业、其他休闲旅游设施等物业类型。 　　“事实上，高尔夫应该成为一张牌，要把它扎扎实实做成一个球场，打造成一个品牌、一个概念。在高尔夫项目中寻找市场的空隙。从需求的角度找出它的升值空间，从运营的角度上去考虑，而不是单纯的为了卖房子而造高尔夫。”业内人士如此认为，高尔夫必须要有一种思想的沉淀、一种文化的沉淀，如果失去了对他的尊敬，那么他的价值就没有了。当所有人纯粹把他当做一种运动的话，他所有的运营价值、房地产的附加值也都会被打消，从而失去他高尔夫原本的意义。 　　“万达做高尔夫地产，天时也做高尔夫，但华侨城作为专业的旅游地产企业在云南为什么不选择做高尔夫项目，这是值得思考的。”李树伟表示，像高尔夫这样的专业项目应交由专业的人士来完成，都市高尔夫就是专业的人来做专业的事。同时他还呼吁，高尔夫产业应该规划化、科学化并呼吁政府应给予正确的指导，发展地产特色产业。 　　“的确，高尔夫的发展不仅仅只是有一个好的球场即可，相关的配套、管理等都要跟上，尤其是以地产来支撑的高尔夫业更是如此，因为高尔夫本身代表了一种价值，代表了一种品质和属性。”昆明阳光高尔夫球会常务副总经理郑旻表示，高尔夫地产不是简单的高尔夫加地产，它是一个价值链，二者间是相辅相成的。高尔夫如果说有地产的配套，在加快投资回收期同时，也提高了球场的服务质量。他认为高尔夫地产需要解决一个问题，那就是谁来运营？只有解决好这一个问题，房地产和高尔夫的结合才能形成高度的配合，形成良性的互动关系，各种资源条件才能互相促进达成整体开发共赢的效果。 　　云南梦想打造中国高尔夫特区 　　据不完全统计，目前云南投入使用的高尔夫球场共有十来个，而在建和规划中的高尔夫球场则多达近20个，如果这些高尔夫项目在未来几年内顺利开发并投入使用，云南的高尔夫将呈现“遍地开花”的局面。然而，花开是否就能结果呢？开花了还是按照房地产支撑高尔夫的模式来发展吗？或许还有什么其他的路径？与旅游充分嫁接！ 　　“云南是个旅游大省，但长期以来，云南的旅游都还停留在“观光型”旅游的原始阶段，走马观花、留不住游客成为云南旅游最大的问题。自从云南旅游二次革命的发展目标提出之后，云南旅游才逐渐向以休闲、度假为主题的‘度假型’旅游靠拢。”玉龙雪山高尔夫俱乐部董事长宣海涛表示，发展休闲，高尔夫将不失为最好的载体。 　　除此之外，郑旻还认为，各个球场应该联合起来组织一次大型的国际赛事，营造昆明休闲的氛围，让昆明成为一个以高尔夫为主导的休闲城市。当然还有更为超前的想法，即是云南是否可以成立一个云南高尔夫特区的想法。“云南有着发展高尔夫得天独厚的自然条件，但云南的高尔夫发展至今天，情况并不理想。不仅球场特色不鲜明，而且造成了资源的浪费。”李树伟就表示。 　　作为一位美籍华人，李树伟曾做过高尔夫球教练，有着几十年的高尔夫球龄。2007年来到昆明，带着他的专利产品——都市高尔夫开始部署他在中国的高尔夫事业梦想。对于云南的高尔夫，自然也有着他自己独到的见解。“云南的政府应该去向中央要政策，成立云南高尔夫特区。”李树伟一直在坚持着这个观点，他说他之所以将都市高尔夫的全国总部设在了昆明，就是看中了这里的气候条件和自然资源是其他任何地方包括海南都无法企及的，这里绝对是最适合发展高尔夫的地方。如果云南不成立高尔夫特区，不充分利用自己的资源好好发展高尔夫休闲旅游，那是对资源的浪费。 　　“高尔夫特区就像深圳、海南国际旅游岛这样的特区一样，应该有一些政策的扶持和优惠。得到了政府的支持，这个产业才可能发展得更健康、更有序。”李树伟表示，云南高尔夫的发展，不能仅靠民间力量，不能由地产开发商去自主地规划和运营，那样只会导致各自为政、一盘散沙的局面。 　　事实上，在业界大家都很赞同这样一个观点，也希望云南的高尔夫产业能在这样的政策庇护下发展壮大，但就目前整个云南高尔夫球业的发展而言，虽然有很好的自然资源等客观条件，但却缺乏很多主观条件。“且不说高尔夫特区的建立，就连之前曾经提出过的‘高尔夫天堂’的理念似乎也还没能真正打造出来，或许这需经济发展到一定程度后，有更多的人来认识和参与这项运动后才能谈更进一步的东西。”郑旻表示。 　　或许，这个希望我们已经看到。目前，在云南高尔夫市场也开始有了一些“平民”的球会——产生一种将传统高尔夫与练习场相结合的都市高尔夫，可以说是目前云南高尔夫市场上的一种创新，符合了现代都市人的生活节奏和生活环境，其价位和目前大家去KTV的消费相仿，将高尔夫推广和普及开来。 　　一早期就进入中国高尔夫行业的香港朋友讲过这样一句话，“如果有一天，中国球场的定价像美国一样，开始有了从20美金到200美金不等的价钱，也许中国的高尔夫球场就会看到希望了。”（作者 刘春菊）