所有的高尔夫球场，尤其是那些年打球轮数很多的球场，都不得不处理不同程度的日久损耗。最先表现出磨损痕迹的地方包括：践踏最多的区域，如发球台、果岭和沙坑；球场的机械，如灌溉和排水系统以及任何类似会所之类的公共建筑。 一个球场的所有元素都有不同的生命周期，既有使用寿命只有1到3年的护盖物，也有寿命高达30年的果岭。 在今年2月美国德克萨斯州高尔夫行业展（GIS）的一个演讲中，ASGCA前主席及高尔夫设计公司Golfscapes老板杰弗里.布劳尔强调，在80年代繁盛期和更早期建造的球场现在普遍超出了可持续的限度。 但是必要的翻新工作能够带来投资回报么？根据国家高尔夫基金会（NGF）及高尔夫球场顾问Sirius Golf Advisors公司2014年的独立报告，布劳尔向参加GIS者解释道，翻新工作看起来确实能够带来乐观的财务业绩。 这份报告涵盖了位于德克萨斯州达拉斯-福特沃斯地区（D-FW）自2000年起翻新的19家球场中的大多数球场的财务业绩。布劳尔还对由自己公司负责翻新的球场添加了很多细节。其中的8家球场可以被认作进行了大幅度翻新，它们的翻新及重塑品牌投入平均为500万美元。这些球场翻新前的年平均收益为93.9万美元，翻新后重开业第一年的收益上涨到1600125美元，第二年为1485709美元。 布劳尔还在演讲中总结了另外4家只进行了小幅度翻新的球场的财务数据。他们的平均投入为44.5万美元，用于改进草坪，果岭及发球台。这些球场翻新前的平均年收益为116.8万美元，翻新后重开业的第一年收益上涨到1517500美元，第二年为1378250美元。 数据表明，不管的大幅度还是小幅度的翻新，投资收益（ROI）都在球场重新开业后的第一年达到最高。在第一年的新鲜度过去后，第二年的收益回归到了可持续发展的模式，但是ROI的数据依然非常乐观。 布劳尔说：“八个大幅度翻新的球场和四个小规模改进的球场在翻新后的两年里平均年收益分别增长了63.7%和23.3%，这表明计划周详的翻新的确能够促进收益的增长。然而这份调查仅仅涵盖了重新开业后的两年。NGF确信即使球场是十年前翻新的，也通常能够维持最初的收益水平。” 所以，这份证据表明翻新一座市政高尔夫球场能够带来经济回报。但是选择适当的时间来翻新球场却并不容易，不仅是因为维修工作会带来营业中断。 根据布劳尔所说，球场所有者应该寻找能够说明问题的标志：俱乐部不断的流失会员，他们可能被迫降价来吸引更多的球手，或者他们注意到了顾客网站上的差评。“顾客数量的明显减少表明这个球场不再能满足顾客的期望，不管是由于果岭损耗引起的还是由于周边新开的球场更有竞争力引起的。”布劳尔解释道，“如果员工花费越来越多的时间从事维修工作而不是简单的日常维护，球场所有者也应考虑球场翻新。” 为了确保收益的增长，所有者需要识别能够增加球场吸引力并给顾客创造价值的增长点，同时还要降低未来的维护和运营费用。 布劳尔说：“所有者应该把资金投在顾客愿意买单的设施上而不是在表面功夫或次要更新上大做文章。如果会员抱怨果岭及沙坑的状况，那么翻新就要优先考虑这些区域。” NGF及Sirius Golf Advisors报告强烈建议，为了提升形象，经过了全面改造的设施也需要重命名，重定位以及在市场中重塑品牌。布劳尔说：“重塑品牌对于提升价格更加具有可行性。球手们乐于为更好的产品支付更多的费用，并且如果重塑品牌成功也能增加投资收益。” 重新开业一个新翻新的球场也为所有者提供了全面检查及改善各方面的绝好机会。布劳尔解释说“一个新的设计和改进的设施确实能够吸引球手，但是所有者也应该更新和改善经营流程，寻找新的方式来管理维护费用，以及再培训团队来增强客户服务。迅速的回到老样子会对翻新带来的改进大打折扣。 “在小幅度或是下部设施翻新后进行重命名并不常见。但是在任何的翻新中，当球场重新开业展示其条件和服务的改进时，所有者都应进行市场推广及宣传，这一点至关重要。” “D-FW地区大幅度翻新的球场都获得了总收益的显著增长，NGF及Sirius Golf Advisors报告表明只进行了小幅度翻新的球场也获得了平均210250美元的收益增长。并且，尽管全面翻新球场更加具有吸引力，但是简单的更换排水系统或是果岭草坪也同样有利可图。有时，对于一个其他方面都没有问题的球场来说，只是翻新需要维护的地方也是值得的。 布劳尔还发现所有者必须做好每一件事并且合理的用好每一分钱才能达到最佳效果。在此份报告上，布劳尔注意到花费最小的项目是带来了最高回报率的俱乐部翻新（低于20万美元）。”根据植草期合理的选定翻修时间从而最小化收益损失同样有意义，或者购买更多的草皮从而缩短生长期。布劳尔说：“ D-FW地区的球场平均花费7个月的时间完成翻新。这段时间给与了顾客尝试不同球场的机会，所以所有者需要努力工作确保翻新后球员的回归。”翻新伊始，需先制定一份清晰的商业计划，囊括财务可行性，维修目标，会带来积极ROI的替换和重设计方案以及预增长的收益。布劳尔说：“每一个被提议的翻新项目都需要专门的经济性分析。并且自2006年以来，大部分的球场在制定翻新和总体规划前都会先制定一份全盘的商业计划。”高尔夫球场设计师的经验和专业知识对于帮助做出正确的决议也十分重要。 根据布劳尔所说，在NGF及Sirius Golf Advisors报告中，增长的打球轮次，收益及ROI业绩对于考虑大幅度翻新的球场来说无疑具有鼓舞性，尤其是那些地处繁华区，高尔夫市场与D-FW类似的球场。我相信球场所有者都会同意一句话：球场翻新可能具有挑战性，但是同保持原状相比，翻新往往是更加低风险的策略。 来源：高尔夫视点